Kdy nemovitost patří do společného jmění manželů (BSM) a kdy do něj nepatří, přestože byla získána během manželství? Na převod nemovitostí v BSM a dopad rozvodu na ně se zaměřila JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.
Prodej nemovitosti je poměrně složitý proces a když na něj nemají oba manželé stejný názor, situaci to ještě více komplikuje. Jaké jsou podle zákona možnosti harmonizovaných i rozvedených manželů, nám objasnila právnička z advokátní kanceláře AKMV.
Kdy nemovitost patří do BSM?
Rozsah BSM upravuje občanský zákoník. Podle § 143 občanského zákoníku je v BSM „vše, co může být předmětem vlastnictví a co nabyl některý z manželů za trvání manželství“. Občanský zákoník upravuje i výjimky, podle kterých nebude věc patřit do BSM, přestože byla získána během trvání manželství. jde o tyto případy:
věci získané dědictvím,
věci získané darem,
věci, které podle své povahy slouží osobní potřebě nebo výkonu povolání jen jednoho z manželů,
věci vydané v rámci předpisů o restituci majetku jednomu z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka.
Jelikož např. věci získané darováním představují výjimku, nemovitost (případně jiná věc) darovaná pouze jednomu z manželů bude součástí jeho výlučného majetku. Součástí BSM by však darovaná věc nebyla ani v případě, že by obdarovanými byla oba manželé. V takovém případě by se manželé stali podílovými spoluvlastníky projednávané věci.
Občanský zákoník však umožňuje, aby manželé dohodou zákonný rozsah BSM rozšířili, tedy zařadili do BSM, nebo naopak zúžily, čili z BSM vyňali.
Převod nemovitosti v BSM
Pokud chtějí manželé převést (ať už prodejem nebo darováním) vlastnické právo k nemovitosti patřící do BSM, je třeba postupovat podle pravidel, která pro disponování s majetkem patřícím do BSM zakotvuje občanský zákoník.
Podle § 145 občanského zákoníku „běžné věci týkající se společných věcí může vyřizovat každý z manželů. V ostatních věcech je třeba souhlasu obou manželů; jinak je právní úkon neplatný. „Zákon však blíže nespecifikuje, které úkony lze považovat za běžné. To, zda se jedná o běžnou věc je třeba posuzovat vždy ve vztahu ke konkrétnímu případu.
V praxi je nepravděpodobný případ, že by za běžnou věc byl považován i převod vlastnického práva k nemovitosti a o běžný úkon nepůjde. Pokud tedy vycházíme z toho, že prodej nebo darování nemovitosti není běžný úkon týkající se společné nemovitosti, bude k prodeji a rovněž darování potřebný souhlas obou manželů.
V této souvislosti upozorňujeme, že nemovitost může patřit do BSM i přesto, že na listu vlastnictví k nemovitosti je uveden jako vlastník pouze jeden z manželů. Při koupi je pro takový případ důležité prověřit, zda nemovitost není v BSM a pokud je v BSM, zda manžel, který na listu vlastnictví nefiguruje, s převodem souhlasí. Pokud souhlas nebyl dán, může manžel, který souhlas neudělil, platnost převodu napadnout.
Pokud manželé vystupují společně na straně prodávajících, kupujících, dárců nebo obdarovaných a vyžaduje se podpis obou manželů, nemusí být oba manželé při podpisu smlouvy přítomni současně. Pokud by byl stranou pouze jeden z manželů a druhý manžel by udělil souhlas, rovněž není nutné, aby byl druhý manžel přítomen při podpisu smlouvy. V zájmu právní jistoty však doporučujeme, aby byl souhlas vyjádřen způsobem, který bude možné v případě potřeby prokázat.
Rozvod a nemovitost v BSM
Právní mocí rozsudku, kterým soud manželství rozvedl, zaniká i BSM. Od tohoto dne už bývalí manželé nenabývají majetek do BSM, ale každý do svého výlučného vlastnictví. Majetek, který byl v BSM ke dni právní moci rozsudku o rozvodu je však třeba vypořádat.
Vypořádání lze uskutečnit dohodou bývalých manželů. Pokud je předmětem dohody i vypořádání ve vztahu k nemovitým věcem, musí mít dohoda písemnou formu a účinnost nabude vkladem do katastru nemovitostí. Pokud nedojde k dohodě, může na návrh jednoho z bývalých manželů o vypořádání rozhodnout soud. Vychází přitom ze zásad zakotvených v občanském zákoníku.
Pokud ve lhůtě do tří let od zániku BSM nedošlo k vypořádání BSM dohodou bývalých manželů a nebyl ani podán návrh k soudu na vypořádání BSM, bude platit nevyvratitelná právní domněnka, že nemovitosti, které patřily do BSM jsou v podílovém spoluvlastnictví, přičemž podíly obou spoluvlastníků ( bývalých manželů) jsou stejné.
